近日，全球最大的私募股权基金管理人黑石集团爆出一条新闻，黑石旗下最大的房地产基金被限制赎回资金了，理由是太多资金集中赎回，简单而言，出现类似挤兑的情况。

经历疫情期间的地产价值快速膨胀后，黑石旗下资管规模达到1260亿美元（折合人民币约9000亿元）的旗舰基金——黑石房地产投资信托基金（BREIT），正在面临客户“撤资潮”。经历前两个月的大额赎回后，黑石周四发出通知，12月只有极少数的赎回请求能够被满足。

大量赎回请求

自2016年成立以来，BREIT一直是黑石集团的“拳头产品”，吸引了700亿美元的股本（若将杠杆考虑在内，其总资产为1260亿美元）。仅在2021年，BREIT就吸引了超过200亿美元的净流入，而在2022年前9个月又带来了约170亿美元的净流入资金。

黑石集团的BRIET基金今年以来回报率为+9.3%。相比之下，更多的房地产投资信托基金市场在2022年已是举步维艰，Vangard房地产ETF（VQN）今年迄今的总回报率为-13%。

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注：BREIT前三季的业绩

该基金有78%的资产投入出租房产和工业地产，在区域上，超过七成位于美国的西部和南部区域。

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尽管BREIT在今年前9个月吸引了大量资金流入，但最近两个月，资金流形势逆转，该基金收到了大量赎回请求。

根据这只旗舰基金设立时定下的规则，每个月基金回购的金额不超过净资产规模的2%，单个季度累计则不超过净资产的5%。

根据黑石周四发送给客户的信件，今年10月要求赎回资金的申请达到18亿美元，占公司净资产规模的2.7%，虽然超标，但在董事会批准后获得100%履行。但今年11月，公司只批准了BREIT基金43%的赎回申请，共计13亿美元。

就四季度而言，赎回规模可能超标的现实，导致黑石开始出手限制赎回了。按黑石致客户信件，12月，该公司只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。如果2023年第一季度还是有大量赎回请求，赎回额度还是只有净资产的2%。

赎回潮还将继续

据华尔街分析，黑石这种限制赎回的做法，可能会导致一些投资者重新考虑他们对BREIT的配置投资，并在2023年的时候继续赎回，同时BREIT未来的资金流入也可能会减少。

巴克莱分析师Benjamin Budish指出，对BREIT资产净值可能继续下滑的担忧日益加剧，这可能产生连带效应，导致未来新资金流入大幅减少。

他已将黑石集团评级从“增持”下调至“持股观望”。

美国房地产市场曾在新冠疫情初期、在极低利率环境的激厉下，房价快速上涨。而眼下随着美国利率政策急转弯，房贷利率大幅上升，房地产这种对加息敏感的行业面临的风险逐步加大。

许多房地产投资信托基金第三季度电话会议上反复出现的一个主题就是：房地产交易市场大幅放缓，这样会使市场的价格发现机制缺失。

考虑到今年来股票、债券都表现不佳，那些机构投资者眼下能够获利退出的资产并不多，而房地产基金就是其中之一。

更何况，不少投资者还认为，目前房价还未跌到位，房地产投资信托基金和房地产行业将面临进一步下跌。

资产管理公司Principal Global Investors的首席策略师Seema Shah，对房地产行业未来的“潜在陷阱”提出了警告，“我们必须小心利率大幅上升，某些资产类别将受到影响”。

资产估值亦存风险

随着2022年利率的快速上调，房地产交易市场急剧降温。在房地产市场缺乏价格发现机制的情况下，有些市场参与者对BREIT这样的投资工具如何准确估计其资产净值，也提出了质疑。

房产交易快速放缓和房地产价值的难以估计，使BREIT处于一个艰难的处境。

若是BREIT将资产净值估值（NAV）设定过低，新申购的投资者就会比现有投资者更有优势，因为他们购买的资产低于实际价值；然而，如果BREIT将资产净值估值设得过高，就会有精明的投资者意识到他们可以高于公允价值退出并赎回，这对依旧持有BREIT的人不利。

就目前第四季度黑石收到的超大赎回请求来看，可能有不少投资者已认为BREIT的资产净值估计过高。

限制措施只是谨慎举措

不过，就黑石的资产管理规模体量而言，其采取此类保护措施属于相当谨慎的。

据黑石官网，光其房地产业务，目前黑石管理的资本高达3190亿美元，管理的房地产投资组合规模价值5650亿美元。而整个黑石的资产管理规模高达9510亿美元，包涵房地产、私募股权基金、对冲基金和信贷保险等四大业务板块。

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分析师指出，鉴于黑石集团投资的是长期核心房地产资产，持有期相当长，因此限制赎回是有意义的。如果没有限制，黑石集团将被迫低价出售资产，这将伤害所有BREIT的持有人。

黑石方面近日表示，其投资工具中有93亿美元可以直接动用的流动性，若有需要还能再出售90亿美元的债券资产。

黑石也在套现部分资产回笼资金。公司周四宣布，与合作伙伴VICI房地产投资信托达成协议，作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份卖给VICI。