A股再现“大象起舞”！

在各项利好政策的提振下，11月29日地产板块大幅上涨。截至当日收盘，房地产（申万）板块录得近8%涨幅，“招保万金”四大地产龙头股更是轮番上攻，万科A、金地集团、阳光城、华侨城A等涨停。

此外，地产主题基金涨势更为强劲，华夏、南方、华宝、银华等公募旗下多只地产主题ETF放量冲上涨停。若从11月以来算起，相关主题基金涨幅已超过了30%。

相关公募在采访中对券商中国记者直言，近期“信贷+债券+股权”三箭齐发，为地产板块带来了可观投资机会。随着行业供需两端资金环境改善，民企融资困境缓解，行业信心、竞争格局和销售数据改善可期。当前，房地产指数市净率仅有历史P6分位，后续或许仍有40%-50%的上行空间。龙头国有房企、部分优质混合所有制和民营房企、物业板块这三类公司是布局重点。

11月来累计涨幅超30%

根据Wind数据，截至29日收盘，有二级市场交易数据的17只地产主题基金均上涨。其中，有5只基金涨停，分别是鹏华中证800地产A（160628）、华夏中证全指房地产ETF（515060）、南方中证全指房地产ETF（512200）、华宝中证800地产ETF（159707）、银华中证内地地产主题ETF（159768）。

值得一提的是，南方中证全指房地产ETF（512200）29日成交额超10亿元，创下近期新高。截至29日收盘，上述5只ETF11月以来累计涨幅超30%。

从各基金跟踪的指数来看，地产股的龙头成色较为突出。比如，中证全指房地产指数选取91只地产股，市值超过7500亿元，其中前十大成份股权重之和接近50%。中证800地产指数主要汇聚26只龙头地产股，其中前十大成份股权重超7成，分别为保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华侨城A、新城控股、华发股份、滨江集团、上海临港，龙头效应更为突出。

主动权益基金方面，29日景顺长城资源垄断实现了近6%涨幅，兴全趋势投资、东方红睿玺三年A等持有地产股的基金涨幅均超过3%。景顺长城资源垄断三季报显示，前十大重仓股中有六只地产股，分别为华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、金地集团、招商积余。

地产股大涨，和近期的政策提振有关。华宝中证800地产ETF基金经理蒋俊阳对券商中国记者表示，自今年7月中共中央政治局首提“保交楼”目标后，地产政策逐渐进入加速期，近期“信贷+债券+股权”三箭齐发，包括商业银行提供配套资金支持“保交楼”，人民银行支持房地产民营企业发债融资，证监会恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等。“相关政策落地有利于地产市场软着陆，地产板块也孕育不错的投资机会。其中，具有融资、拿地和销售等优势的央国企和少数头部民企或更能享受地产行业格局优化的红利。”

公募整体持仓市值超千亿

回归到地产行情基本面，南方基金指数投资部对券商中国记者表示，地产板块当前基本面仍在底部，随着行业供需两端资金环境改善，民企融资困境缓解，信用有望逐步修复，短期看行业信心恢复，中长期可期待行业竞争格局和销售数据出现边际改善。当前房地产指数市净率仅有历史P6分位，向下空间有限，向上弹性尚存，建议把握当前配置性价比较高区间。

从持仓方面来看，作为大盘价值板块的典型代表，地产板块在公募的持仓当中仍位居前列。

Wind数据显示，截至三季度末公募基金对地产板块的持仓市值为1163.07亿元，在19个行业持仓市值中排名第七。具体看，持有地产股的基金数量约为2700只，其中有265只基金持仓市值过亿，持仓市值超10亿元的则有13只基金。兴全趋势投资以49.37亿元的持仓市值位居第一，紧跟其后的是南方中证全指房地产ETF（37.60亿元）、东方红睿玺三年A（24.11亿元）、华泰柏瑞红利ETF（15.43亿元）。

从仓位上看，部分被动指数产品的地产持仓市值占比均维持在90%以上高位，比如华宝中证800地产ETF的净值占比为94.14%；以37.60亿元的持仓市值排行全市场第二的南方中证全指房地产ETF，净值占比也有93.28%；银华中证内地地产主题ETF、华夏中证全指房地产ETF、鹏华中证800地产A净值占比均在90%以上。

“此前由于市场担忧，以及新冠肺炎疫情影响下的地产销售数据大幅下滑，导致地产行业估值不断下跌到历史极低水平，从未违约的民企地产股都被降到0.2倍PB以下的估值。此次政策逐步反转后，估值修复的动力极大，11月以来地产板块就开始触底反弹。”嘉实金融精选基金经理李欣对券商中国记者说。

把握业绩估值双升机会

与此同时，不少基金经理还给出了最新的布局策略。

泰达宏利基金首席策略分析师、泰达宏利市值优选基金经理庄腾飞表示，接下来主要看好具备领先专业能力的央国企地产龙头公司，和优质地理区域的领先民企地产公司。地产行业正在面临剧烈的供给侧收缩，在未来较长时间，具备领先专业能力的央国企龙头企业能够获得更大的市场份额，以及带来更高的资产边际价值和安全边际。

创金合信金融地产基金经理李龑表示，将看好的地产公司分为三类：一是龙头国有房企，这类公司在行业困境中表现了稳定的抗风险能力，销售基本正常，拿地也在持续，可持续经营能力较强，未来随着市场企稳，预估可以保持一定的增长；二是之前被过度的信用风险压制的部分优质混合所有制、民营房企；三是此前受开发板块下跌拖累的物业板块。

在行情空间判断方面，李欣给出了三方面量化预判：一是当前阶段的民企地产反转，此前估值被降到0.2倍-0.5倍PB的民企地产，估值有望提升到0.8-1倍PB。二是在民企风险解除后，接下来要观察地产行业的销售能否恢复到往年的水平，这个需要政策在需求端发力。一旦销售恢复，地产板块就可以由向下找底的PB估值转回原先的PE估值方式。三是由于大量民企在近两年违约，未来大概率会消失在销售榜单上，他们的市场份额会被剩下的国央企及这一波活下来的经营民企所占据，这类企业有市占率提升的机会，业绩估值同样可以双升。

具体到个股筛选方面，李龑表示，一是关注企业的财务指标，对财务指标过于激进的地产公司选择回避；二是关注地产企业的土地布局，尤其是所布局的城市，布局较高城市能级的地产公司，走货回款能力较强，风险相对较小。